Taşınmazın Satılması Halinde Kiracının Durumu

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesiyle birlikte 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nda yer edinen “satım kirayı bozar” ilesi terk edilmiş bunun yerine TBK md.310’da düzenlenen “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” Hükmüyle “satım kirayı bozmaz” ilkesi esas alınmıştır.

TBK md.310 ile getirilen düzenlemeyle taşınmazın yeni maliki artık kira sözleşmesinin bir tarafı haline gelir, kiraya veren sıfatına sahip olur. Söz konusu gerçekleşen devir işlemi sonucunda yeni malik taşınmazı kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm haklarını devraldığı gibi kiralanana ait tüm borçların ve alacakların da sahibi olur. Burada dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise kanun koyucu ilgili düzenlemede “kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi”nden bahsetmiş olup söz konusu taşınmaz devrini yalnızca satış veyahut bağış gibi sözleşmeler ile sınırlandırmamış her türlü devrin kira sözleşmesini koruyacağını vurgulamıştır.

TBK MD.310’UN UYGULANABİLMESİ İÇİN GEREKLİ ŞARTLAR:

1. Geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı:

Geçersiz bir şekilde kurulmuş kira sözleşmesinin, kiraya verenin değişmesi ile geçerli hale gelmesi mümkün değildir. Bunun içindir ki TBK md.310’un vücut bulabilmesi için geçerli bir kira sözleşmesinden bahsetmek gerekmektedir.

2. Devir için Satıcı ile alıcı arasında geçerli bir sözleşmesinin varlığı:

Eğer devir geçersiz bir şekilde gerçekleşmiş ise devralan kişi aslında kiralananın yeni maliki olmayacağı için TBK md.310 uygulama alanı bulmaz.

3. Kiralanan taşınmazın kiralayan dışında bir başka üçüncü kişiye devredilmesi.

4.Kiralananın devirden sonra kiracının kullanımına bırakılması.

TAŞINMAZI DEVRALAN YENİ MALİK KİRACIYI HANGİ DURUMDA TAŞINMAZDAN TAHLİYE EDEBİLİR?

Taşınmazı devralan yeni malik kiracıyı tahliye etmek için ihtiyaç sebebiyle tahliye yoluna başvurabilir. Bunun için Yargıtay kararlarınca aranacak en önemli husus ihtiyacın samimi bir nedene dayanmasıdır. Yargıtay samimi neden konusunda belli kriterler aramakta olup bu kriterler ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi bir ihtiyaçtan kaynaklı olmasıdır. Örneğin taşınmazı devralan yeni malikin yüksek bir bedelle kirada oturması ve sahip olduğu herhangi bir evin bulunmaması Yargıtay tarafından samimi bir ihtiyaç olarak görülmüştür. Samimi bir ihtiyaçtan dolayı devraldığı taşınmazdaki kiracıyı tahliye etmek isteyen malikin kiracıyı tahliye edebilmesiyle ilgili düzenleme TBK md.351’de düzenlenmiş olup söz konusu hükme göre devraldığı taşınmazda bulunan kiracıyı tahliye etmek isteyen malikin önünde iki seçenek vardır:

1. Taşınmazı satın aldıktan bir ay içerisinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirerek 6 ay içerisinde evi tahliye etmesini aksi takdirde bu süre sonunda tahliye davası açacağını ihtar etmek.
2. Kira Sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açarak kiracıyı yeni aldığı taşınmazdan tahliye ettirmek.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASININ ŞARTLARI:

1. Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri olarak taşınmaza ihtiyaçlarının olması.
2. Bu kişilerin taşınmaz ihtiyacının sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olması
3. Taşınmazın devralma tarihinden başlayarak bir ay içinde tahliye talebini kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, davanın altı ay sonra veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmış olması.

“Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin emekli olup, herhangi bir GSM operatörü ile anlaşma yapabildiği takdirde GSM Bayii ve cep telefonları ve aksesuarları satış yeri, aksi halde bijuteri yada çanta vb ürünlerin satış yeri olarak kullanmak için dava konusu taşınmazın satın alındığı ihtarla davalıya bildirilmesine rağmen sonuç alınamadığından kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını, asıl amacın kirayı artırmak olduğunu, davacının kirayı artırma talebi reddedilince davanın açıldığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece ihtiyacın samimi olduğundan bahisle davalının tahliyesine karar verilmiştir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samim ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2011/12742 E.  ,  2012/1251 K.)

… malik olan davalılardan…’nın 03/09/2012 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığı dükkanından davacıyı çıkarmak için 10/11/2015 tarihinde önce Eskişehir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/2053 esas sayılı dosyası ile iş yerinde sözleşmeye aykırı tadilat yaptığından bahisle davacı aleyhine tahliye davası açtığı, mahkemece davanın esastan reddine dair karar verilmesi üzerine bu defada davacıyı taşınmazdan tahliye etmek amacıyla taşınmazı muvazaalı olarak diğer davalı…’e gerçek bedelinin çok altında bir bedelle satış suretiyle devrettiği, yeni malikin kiracıya taşınmazı sözleşme bitiminde tahliye etmesi amaçlı ihtarda bulunduğu akabinde de 06/09/2017 tarihinde Eskişehir Sulh Hukuk Mahkemesinin 2017/1722 esas sayılı dosyası ile ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açtığı ve bu dosyanın hala derdest bulunduğu, aşamaları anlatılan taraflar arasındaki devir işleminin muvazaalı ve davacıyı taşınmazdan çıkartmak amaçlı olduğunun iddia edildiği anlaşılmaktadır. Davacının eldeki davayı açmakta hukuki yararı vardır.” (Yargıtay 4. Hukuk Dairesi 2021/929 E. ,  2021/1609 K.)

Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetine tabi ise, tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır.
Davacı, sözlü kira ilişkisine dayanmıştır. Kiralanan taşınmazın tapu kaydının incelenmesinden; davacının, davaya konu taşınmazın tek başına maliki olup TBK 310. maddesi uyarınca yeni malik kendisinden önce yapılan kira sözleşmesinin tarafı olacaktır. Mahkemece bu durumda davacının malik sıfatıyla Türk Borçlar Kanununun 315. maddesi hükmü uyarınca tahliye isteyebileceği gözetilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken; yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/14961 E.  ,  2017/15566 K.)

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Davacı, davalının kiracı olduğu taşınmazı yeni iktisap ettiğini belirterek kendi ihtiyacı nedeniyle 6570 sy’nın 7/d maddesi gereğince tahliyeye karar verilmesini talep etmiştir. Davacının, yukarıda açıklanan ilke doğrultusunda iktisapdan itibaren 1 ay içinde davalı kiracılara ihtar tebliği tahliyeye karar verilmesi için yeterli değildir. İhtiyaç iddiasında bulunan davacı yeni malik ihtiyacın varlığını kanıtlamakla yükümlüdür.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/4381 E.  ,  2015/5448 K.)

“Davacı yeni malik kiralananı 09.04.2013 tarihinde satın almış, 02.05.2013 tarihinde çektiği ihtarname ile kiralananı ihtiyaç için satın aldığını, bir ay içinde tahliye edilmezse altı aylık sürenin sonunda dava açacağını bildirmiş, ihtarname 14.05.2013 günü davalı kiracıya bizzat tebliğ edilmiştir. Bu durumda satın almadan itibaren bir ay içerisinde ihtarnamenin tebliğ şartı yerine getirilmediğinden davanın bu sebeple reddi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine dair hüküm kurulması doğru değildir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/12961 E.  ,  2014/14262 K.)