Tescile Zorlama (Ferağa İcbar) Davası Nedir?

Tescile Zorlama (Ferağa İcbar) Davası Nedir?

Tescile zorlama davası, bir diğer adıyla ferağa icbar davası, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda “Tecili İsteme Hakkı” başlıklı 716. maddede düzenlenmiştir. Buna göre, bir sözleşme veya hukuki bir sebep ile mülkiyetin devri borcunu üstlenen bir kişi, borçlu mülkiyeti devretmekten kaçınıyorsa, alacaklı bu durumu gidermek için bahsi geçen maddeye dayanarak tescile zorlama davası açabilir.

“Tescili isteme hakkı

Madde 716- Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir.

Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur.”

Tescile Zorlama Davasında Zamanaşımı veya Hak Düşürücü Süre Ne Kadardır?

Tescile zorlama davası özel bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabii değildir. Ancak, bu davayı açabilmek için geçerli bir hukuki nedenin olması gerektiğinden, davanın konusu teşkil eden hukuki işlemin tabi olduğu zamanaşımı ve hak düşürücü süreye tabidir. Yani, eğer tescile zorlama davası, belirli bir hukuki işlemin sonucunda doğmuşsa, o işleme ilişkin zamanaşımı veya hak düşürücü süreler geçerlidir. Bu durumda, davanın açılabilmesi için bu sürelerin göz önünde bulundurulması ve süreler içerisinde davanın ileri sürülmesi gerekmektedir.

Tescile Zorlama Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Ferağa icbar davasında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. maddesi gereği asliye hukuk mahkemeleridir. Ancak, yetkili mahkeme belirlenirken dava konusu olan mülkiyet hakkının taşınmaz mal üzerinde olduğu göz önünde bulundurulmalıdır. Zira mülkiyet hakkı ayni bir hak olduğundan, taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri yetkilidir. Dolayısıyla, ferağa icbar davasında yetkili mahkeme, dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

“Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacı müteahhit kooperatif adına tescil edileceği kararlaştırılan bağımsız bölümlerinin davacıya tapuda devredilmediği iddasıyla açılan tescile zorlama davasıdır. Asliye Hukuk Mahkemesince, davacının kooperatifler hukukundan kaynaklandığı gerekçesiyle görevsizlik yönünde hüküm kurulmuştur. Asliye Ticaret mahkemesi ise, davanın ticari dava niteliğinde olmadığı gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiştir. Dosya kapsamından, davalı arsa maliki ile davacı müteahhit kooperatif arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği anlaşılmaktadır. Davacı, taşınmazın bazı bağımsız bölümlerinin davalı arsa sahibi tarafından mütahhit koopetife devredileceği kararlaştırılmasına rağmen tapuda devrinin yapılmadığı iddiasıyla bu bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilinin talep etmektedir. Davalı tacir olmadığı gibi, dava her iki tarafın ticari işletmesiyle de ilgili değildir. Öte yandan, uyuşmazlık kooperatifler hukukndan da kaynaklanmamaktadır. Bu halde; uyuşmazlığın, asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.( Yargıtay 17. Hukuk Dairesi 2014/16036 E.  ,  2014/18072 K.)

Taşınmaz Vaadi Sözleşmesine Uyulmaması Halinde Tescile Zorlama Davası?

Tescile zorlama davası, yaygın olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sebebiyle açılır. Bu sözleşme, bir tarafın maddi bedel ödeme, diğer tarafın ise taşınmazı satma yükümlülüğü altına girdiği bir sözleşmedir. Şekil şartına tabi olan bu sözleşme, yalnızca Tapu Müdürlükleri veya noterlikler aracılığıyla düzenlenir. Sözleşme yapılırken, taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasına da şerh düşülmesi gerekmektedir.

Taşınmazın tapu kütüğündeki sayfasına şerh düşülmesinin ana amacı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hakların üçüncü kişiler tarafından da bilinmesini sağlamaktır. Örneğin, taşınmazı satma yükümlülüğü altında olan taraf, bu yükümlülüğünü yerine getirmeden üçüncü bir kişiye satarsa; alacaklı, tapu kütüğünde şerh edilmiş taşınmaz satış vaadine dayanarak, taşınmazı satın alan üçüncü kişiye karşı hak talep edebilir.

Eğer taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedel ödenmesine rağmen taşınmazın mülkiyeti devredilmemişse, alacaklı tarafından malike karşı tescile zorlama davası açılabilir. Söz konusu sözleşme tapu kütüğüne şerh edilmişse, taşınmazın mülkiyeti üçüncü bir kişiye devredilse bile, bu devir alacaklıyı bağlar. Bu durumda, genellikle önce tapu iptal davası açılır ve ardından tescile zorlama davası açılabilir.