İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Hukuki dayanağını TBK md. 350 ve 351’den alan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kiralanan taşınmazın malikinin; gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyacından dolayı kiralananı tahliye edebilmesi durumdur.

“MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilmek İçin Gereken Şartlar Nelerdir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için gereken şartlar Yargıtay içtihatları çerçevesinde belirlenmiştir. İlgili şartlar şunlardır:

• Davanın Kiraya Veren Veya Kiralananın Yeni Maliki Tarafından Açılması
• Kiralanan Taşınmazın Sahibinin vey Kanunda Sayılan Yakınlarının Kiralanana İhtiyacı
• İhtiyacın Samimi ve Zorunlu Olması
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Yeni Malik Tarafından Açılması Halinde İhtarname Şartı

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

“Dava, işyeri ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının yapılan yargılaması sırasında … 2.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/2815 esas sayılı dava dosyasında temerrüt nedeniyle tahliye davası açıldığı ve kiralananın tahliyesine karar verildiği, verilen kararın Yargıtayca onanarak kesinleştiği, ancak kararın infaz edilmediği anlaşılmaktadır. Temerrüt nedeniyle tahliye ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye sebepleri ayrı olup, temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilmiş olması infaz edilmedikçe işyeri ihtiyacı nedeniyle açılan davanın konusuz kalmasını gerektirmez. Bu nedenle, işyeri ihtiyacı nedeni ile açılan davanın esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” ( Yargıtay 6. Hukuk Dairesi         2013/9675 E.  ,  2013/11798 K.)

“Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Olayımıza gelince;Hükme esas alınan 01.01.2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.Davacı vekili dava dilekçesinde Kozan ilçesinin sahip olduğu tarihi ve doğal güzelliklerin ön plana çıkarılması için tanıtım noktasının oluşturulmasına ihtiyaç olduğundan kiralananda yeniden inşa imar nedeniyle tadilat yapılacağını tadilat ruhsat ve projesinin ibraz edildiğini, kiraya verilen iş yerinde yapılacak bu tadilat sırasında davalının işyerinde bulunması ve işini devam ettirmesinin mümkün olmadığını, dava konusu yerin turizm tanıtım noktası olarak kamu yararına kullanılmasının planlandığını, davalının kira sözleşmesinin bitiminde işyerini tahliye etmesi ihtarla istendiği halde tahliye etmediğini bu nedenle kiralananın ihtiyaç, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliyesini talep ettiğini bildirmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde tahliye sebebini iki nedene dayandırmıştır.Birinci tahliye sebebi yeniden inşa ve imar nedeniyle, ikinci sebebi ise iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliyedir. Davacı vekili ise
ihtayacın samimi olmadığını 4 katlı binanın sadece zemin katındaki küçük bir bölümde imar uygulaması yapılmasının doğru olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.TBK 350/2 maddesine dayanılarak açılan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için yapılmak istenilen tamirat tadilat ve genişletmenin imar amaçlı ve esaslı surette olması ve bu ameliyenin yapılması sırasında kiralananda oturmanın mümkün olmadığının fennen tesbit edilmiş olması, tamirat tadilat ve genişletme ile ilgili projenin yetkili makamlarca onanması ve uygulama kabiliyetinin bulunması gerekir.İbraz edilen projeye göre mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu sunulan rapor ve ek rapora göre “projeye göre duvarların alçı yapılması, tavanın ahşap döşeme ile kaplanması sırasında işyerindeki eşyaların bir tarafa toplanmasının mümkün olmadığı, tadilat esnasında tahliyesinin uygun olacağı” bildirilmiş ise de yapılan keşif ve mahallinde düzenlenen bilirkişi raporuna göre kiralananda yapılacak boya badana ve parke döşeme işinin basit tadilat olduğu imar amaçlı esaslı bir tadilat olmadığı anlaşıldığından yeniden inşa ve esaslı tamir ve tadilat nedeniyle açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabul edilmesi doğru değildir. Öte yandan davacı vekili dava dilekçesinde ikinci talep olarak kiralananda turizm ofisi yapılması için belediyenin bu taşınmaza ihtiyacı olduğunu bu yerin kamu yararına kullanılmasının planlandığını belirterek ihtiyaç nedeni ile tahliye talep etmiş ve dava dilekçesi ekinde delillerini bildirmiştir.Bu nedenle mahkemece dava konusu yerin kamu yararına tahsis edilmesi için encümen kararı bulunup bulunmadığının araştırılması, ihtiyaca ilişkin taraf delillerinin toplanması tanık ismi bildirilmiş ise dinlenilmesi ve varılacak sonuca göre iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye konusunda bir karar verilmesi gerekirken taraf delilleri toplanmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”( Yargıtay 6. Hukuk Dairesi         2015/2565 E.  ,  2016/25 K.)

“Dava iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir.Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde davalının mülkiyeti davacıya ait taşınmazda 15.8.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu,müvekkilinin taşınmaza iş yeri olarak ihtiyacı bulunduğunu, paslanmaz çelik radyatör ve aksamı işinin Beyoğlu-Beşiktaş ve Şişli bölge bayiliğini aldığını dava konusu taşınmazda bu işin pazarlamasını yapacağını belirterek iş yeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesini istemiştir.Davalı vekili ise davacının dava dilekçesindeki iddiaları kabul etmenin mümkün bulunmadığını,ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını,kendisine ait iş yerinin bulunduğunu,kendisine ait bir iş yeri var iken ikinci bir iş yeri açmak için tahliye istenemeyeceğini, asıl amacının fahiş kira istenmesinden kaynaklandığını,kabul edilmeyince bu davanın açıldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Olayımıza gelince;Davacı i… H…

…Yatçılık ve Turizm Sanayi Dış Ticaret Limitet Şirketi ortağı ve 23.5. 2027 yılına kadar şirketin münferiden müdürü ve Tasfiye halinde k…

… Metal Tekstil sanayi ve Ticaret Limitet Şirketi’nin 7.1.2015 yılına kadar münferiden müdürü olduğu 29.5.2007 tarih ve 6818 sayılı Türkiye sicil gazetesinden ve dosya içindeki 26.1.2009 tarihli oda kayıt bilgisayar çıktılarından anlaşılmaktadır.Bu durumda ihtiyaçlı davacı şirket müdürü olup boşta değildir.Bu nedenle ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmadığından davanın reddi gerekirken yazılı şekilde kabul kararı verilmesi doğru değildir.”( Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2009/6827 E., 2009/10235 K.)