KİRAYI ÖDEMEYEN, EKSİK ÖDEYEN VEYA DÜZENSİZ ÖDEYEN KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?

KİRAYI ÖDEMEYEN VEYA DÜZENSİZ ÖDEYEN KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?

Kiracılar, ev sahipleriyle yapmış oldukları kira ilişkisinde kendi paylarına düşen kira ödeme yükümlülüğünü yerine getirmedikleri zaman ev sahiplerinin mağdur olmasını önlemek amacıyla kanunlarla düzenlenen birtakım hukuki yollar devreye girecektir. Kira ödemeyen kiracının tahliye edilmesi mümkün olduğu gibi kirayı düzensiz veya eksik ödeyen kiracının da tahliye edilmesi mümkündür. Kiracı ile kiralayan arasında akdedilen kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira ödeme günü ve miktarı ne ise kiracı buna uymak zorundadır.  Kiracı kararlaştırılan ödeme gününde değil de bazen ay başı bazen ay ortası gibi düzensiz ve belirsiz şekilde kira ödemesi yapıyorsa bu durum kiraya verene kiracıyı tahliye etme hakkı verir. Bunun için iki seçenek vardır. Bunlar;

1.İki Haklı İhtar Çekerek Tahliye Davası Açılması Suretiyle

Kira ödemeyen kiracının tahliyesi bakımından ilk yol, bir kira dönemi içinde kiracıya kirasının ödememesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesi durumunda taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması suretiyle tahliyedir.

Tahliye davası iki haklı ihtarın çekildiği kira döneminin bitiminden bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir. İki haklı ihtar gönderilmesi yoluyla tahliyede ihtarların yazılı olması aranmış ancak noter aracılığıyla olmasına lüzum görülmemiştir. Ancak ispat şartı bakımından noter aracılığıyla yapılması sağlıklı olacaktır. Ödenmeyen kira bedelleri için icra takibi başlatılması da ihtar niteliğindedir.

2.Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatmak Suretiyle

Kira ödemeyen kiracının tahliyesi bakımından diğer seçenek ise, kirasını ödemeyen kiracı hakkında dava açmaksızın doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatmaktır.Tahliye talepli icra takibi kiracının tahliyesi bakımından tahliye davasından daha hızlı ve pratik bir yoldur. Şöyle ki, tahliye talepli icra takibinde borçluya çıkarılan ödeme emrinde borçlu ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün için borca itiraz edebileceği, etmeyecekse de 30 gün içinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde tahliye edileceği yazar. Borçlu 7 günlük süre içinde takibe itiraz etmez ancak 30 günlük süre içinde tüm takip masrafları da dahil olmak üzere borcunu öderse taşınmazdan tahliye edilmez. Borçlu 7 gün içinde takibe itiraz ederse icra takibi durur.

Kiraya Verenin Elinde Yazılı Kira Sözleşmesi Varsa Ne Yapılır?

Duran takibi tekrar devam ettirmek için alacaklı itirazın ortadan kaldırılması için dava açmak zorundadır. Alacaklının elinde borçlunun da ıslak imzası olan yazılı kira sözleşmesi varsa itirazın ortadan kaldırılması için alacaklının icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açması daha pratik bir yoldur. İtirazın kaldırılması davasında icra hukuk hakimi sadece kira borcunun ödenip ödenmediğine bakar. Kira borcu ödenmemişse taşınmazın tahliye edilmesine hükmeder. Eğer borçlu yazılı yazılı kira sözleşmesindeki imzaya itiraz etmişse icra hakimi imzanın borçluya ait olduğu kanaatine vardığı takdirde tahliyeye hükmeder.

Kiraya Verenin Elinde Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Ne Yapılır?

Eğer kiraya verenin elinde borçlunun imzası olan yazılı bir kira sözleşmesi yoksa ya da alacaklı kira sözleşmesini kaybetmişse veya kira sözleşmesi sözlü olarak kurulmuş ise bu halde alacaklının elinde 2004 sayılı İcra İflas Kanun‘unun 68.maddesi kapsamında belge yok demektir. Bu durumda alacaklı asliye hukuk mahkemelerinde itirazın iptali davası açarak itirazın iptalinin sağlamalıdır. İtirazın kaldırılması davalarından farklı olarak itirazın iptali davalarında borçlu önceki itirazlarının haricinde başka itirazlar da öne sürebilir. İtirazın iptali davalarında yargılama 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu kapsamında yürütülür.

Kira sözleşmeleri için Kanun’da öngörülen bir resmi şekil şartı olmayıp kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü olarak kurulabilir. Dolayısıyla kira ödemeyen kiracıya karşı tahliye davası açılabilmesi için kira sözleşmesinin yazılı olması şart değildir. Sözlü yapılan bir kira akdine dayanılarak da tahliye davası açılabilir. Fakat sözlü kira sözleşmesine dayanıldığı takdirde kiracı ile ev sahibi arasında bir kira akdinin olduğu ve belirlenen kira bedelinin ispat edilmesi gerekir. Bu ispat yükü kiraya verene yani ev sahibine aittir.

Kira bedelinin ödenmesine ilişkin banka dekontları, kiranın elden ödenmesi halinde ödendiğine dair imza, konuya dair mesajlaşmalar ve kiracının muvafakati olduğu takdirde tanık kira ilişkisinin varlığını ispata yarayan araçlardandır.

Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davasında Arabuluculuk Süreci Nasıldır?

5 Nisan 2023’te getirilen yeni bir düzenleme ile 1 Eylül 2023’ten itibaren artık tahliye davalarında da arabuluculuk dava şartı olarak getirilmiştir. Bu düzenlemeye göre hukuk mahkemelerinde dava açmadan önce arabulucuya gitmek şarttır.

Arabuluculuk süreci tarafların iradesiyle işleyen alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Arabuluculuk başvurusu dava açma süreleri içinde yapılmalıdır. Tahliye davalarında davalı taraf kira ödemeyen kiracıdır ve kira ödemeyen kiracının yerleşim yerinin bulunduğu yer adliyesi arabuluculuk bürolarına başvurularak arabuluculuk süreci başlatılır.

Arabuluculuk başvurusu yapıldıktan sonra Arabuluculuk Daire Başkanlığı tarafından dosyaya bir arabulucu atanır. Arabulucu tarafından tarafların katılımıyla tahliyeye ilişkin bir ilk oturum ve son oturum yapılır. Bu oturumlar da arabulucu tarafından tutanak tutulur. Eğer arabuluculuk görüşmelerinde taraflar anlaşmaya ve uzlaşmaya varamazsa, uzlaşmaya varılamadığına dair arabuluculuk son oturum tutanağı ile hukuk mahkemelerine başvurularak dava süreci başlatılır.

Taşınmazın Tahliyesi Kararı Nasıl Uygulanır?

Kiracı tahliyesinde yetkili mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Eğer öncelikle tahliye talepli icra takibi yapılmışsa takip taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesinde yapılır. Kiranın ödenememesi nedeniyle açılan tahliye davasında mahkeme ev sahibini haklı bulursa tahliyeye karar verir. Kiranın ödenmemesi nedeniyle açılan tahliye davası karar ilamı mahkeme tarafından kira ödemeyen kiracıya tebliğ edilir. Tahliye davası kararının tebliği üzerine davacı ev sahibi tahliye kararıyla icra müdürlüğüne başvurarak tahliye emri talep eder. Ev sahibinin mahkeme kararı üzerine icra müdürlüğüne başvurma süresi 10 gündür.

İcra müdürlüğü kira ödemeyen kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracıya tebliğ edilen ödeme emri üzerine kiranın ödememesi nedeniyle açılan tahliye davası kararını yerine getirmeyen kiracı hakkında icra müdürlüğünce zorla tahliye işlemleri başlatılır. Böyle bir durumda icra memuru ile hacze çıkılır, tahliye sebebiyle en az bir polis memuru tahliye işlemine katılır ve taşınmaz zor kullanılarak tahliye edilir. Taşınmazdan çıkarılan eşyalar yediemin deposunda saklanır.

Oran Hukuk Bürosu Kiracı Tahliyesi Davası Hizmetlerimiz

Oran Hukuk Bürosu kiralanan taşınmazların tahliye davarına ilişkin profesyonel hukuki hizmet vermektedir. Kira ödemeyen kiracıya karşı açılacak kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davasında bir avukattan profesyonel hukuki hizmet almak istenen sonuca ulaşmak açısından oldukça önemlidir.