Bize Ulaşın
Apartman ve Site Yönetiminde Hukuki Sorumluluklar Nelerdir? Yöneticilerin ve Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir?
Günümüzde kentleşmenin hız kazanmasıyla birlikte toplu yaşam alanlarında oturma eğilimi artmıştır. Bu eğilim, bireyleri apartmanlara ve özellikle sosyal donatıları olan sitelere yönlendirmektedir. Ancak çok sayıda kişinin aynı alanı paylaşması, belirli kuralların uygulanmasını ve bu yapıların profesyonel şekilde yönetilmesini zorunlu hale getirmiştir. Bu kapsamda, apartman ve site yönetimleri çeşitli hukuki yükümlülüklerle karşılaşmakta; yöneticiler ve kat malikleri açısından bazı hak ve sorumluluklar doğmaktadır. Hukuki uyuşmazlıkların önüne geçmek veya mevcut ihtilafları en sağlıklı şekilde çözümlemek adına uzman bir avukattan destek alınması büyük önem taşımaktadır.
Apartman ve Site Kavramı
Apartmanlar, tek bir yapı içerisinde birden fazla bağımsız bölümün bulunduğu yapılar iken; siteler, birden fazla apartmanın bir araya geldiği, ortak sosyal alanlar (havuz, spor salonu, otopark vb.) içeren yerleşim yerleridir. Apartmanlarda genellikle bir yönetici görev alırken, sitelerde ise yönetim kurulları oluşturulmaktadır. Bu yönetimsel yapıların dayanağını ise 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu oluşturmaktadır.
Toplu Yapılarda (Sitelerde) Yönetim
Toplu yapılar, bir veya birden fazla parsel üzerinde kurulu, birden fazla binadan oluşan yapılardır. Bu yapılarda;
Yönetim planı: Tüm siteyi kapsar ve oybirliği ile kabul edilir. Değişiklik için temsilciler kurulunun 5/4 çoğunluğu gerekir.
Organlar: Blok Kat Malikleri Kurulu, Temsilciler Kurulu, Yönetici ve Denetçi.
Zorunlu organlar: Blok yöneticisi ve denetçisi ile Blok Kat Malikleri Kurulu; Temsilciler Kurulu ve Ada Kat Malikleri Kurulu ise bazı durumlarda zorunludur.
Gider paylaşımı: Bloka özgü giderlere yalnız o blokta yer alan bağımsız bölümler katılır. Tüm siteyi ilgilendiren giderlere ise tüm maliklerin katılması gerekir.
Yönetim Planı
Yönetim planı; yönetim usulü, kullanım amacı, ortak giderlerin paylaşımı gibi konuları düzenler. İlk oluşturulması için oybirliği, değişiklik için ise kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu gerekir. Yönetim planı, külli ve cüz’i halefler için de bağlayıcıdır.
Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri
Kat maliklerinin hakları ve yükümlülükleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda ve mevzuatın diğer kısımlarında dağınık olarak mevcuttur. Bu hak ve yükümlülükleri genel olarak şu şekilde saymamız mümkündür:
1. Mülkiyet Hakkı ve Ortak Alanlardan Yararlanma
Her kat maliki, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı kapsamında bu taşınmazı dilediği gibi kullanma ve tasarruf etme yetkisine sahiptir. Bununla birlikte, ana taşınmazın ortak kullanımına açık alanlarında (örneğin asansör, merdiven, otopark, çardak gibi yerlerde) arsa payı oranında paylı mülkiyet hakkı bulunur. Bu ortak alanlardan yararlanma hakkı da kural olarak arsa payına göre belirlenir; aksine bir sözleşme veya yönetim planı yoksa, kullanım bu oranlara göre paylaşılır.
2. Toplantı Talep Etme ve Oy Kullanma Hakkı
Kat malikleri, apartman veya site yönetimiyle ilgili kararların alınacağı kat malikleri kurulu toplantılarını yöneticiden talep etme hakkına sahiptir. Yapılacak toplantılarda arsa payları oranında oy kullanma hakkı mevcuttur. Ayrıca, her bir kat maliki, ihtiyaç duyulması halinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak belirli müdahalelerin yapılmasını talep etme yetkisini de haizdir. Bu hak, sadece maliklere tanındığından kiracılar doğrudan toplantıya katılamaz; ancak kat malikinden vekalet almaları halinde oy kullanabilirler.
3. Komşuluk İlişkilerine ve Mimari Dokuya Saygı Yükümlülüğü
Kat malikleri, gerek kendilerine ait bağımsız bölümleri gerekse ortak kullanım alanlarını kullanırken, diğer maliklerin haklarını zedelemeyecek ve onları rahatsız etmeyecek şekilde hareket etmekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, hem Kat Mülkiyeti Kanunu hem de genel olarak komşuluk hukuku çerçevesinde değerlendirilir. Ayrıca, her malik, ana taşınmazın mimari yapısını ve genel görünümünü korumakla da yükümlüdür.
4. Ortak Alanlarda Değişiklik Yapma Sınırı
Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde (örneğin bina girişi, çatı, otopark vb.) inşaat, tadilat veya tesis kurmak istediklerinde, kural olarak tüm maliklerin en az beşte dördünün yazılı onayını almak zorundadır. Ancak yapılacak müdahale, bina için zorunlu ve acil bir ihtiyaç niteliği taşıyorsa ve gecikme halinde zararın artması söz konusuysa, bu durumda diğer maliklerin rızası aranmaksızın işlem yapılabilir.
5. Kendi Bölümünde Değişiklik Yapma Yetkisi ve Sınırı
Kat maliki, kendi bağımsız bölümünde dilediği düzenlemeyi yapabilir; ancak bu işlem, ana taşınmaza veya diğer maliklerin mülkiyet hakkına zarar verecek nitelikteyse, tek başına karar alması mümkün değildir. Gerekli durumlarda yönetim planı hükümleri ve ortak maliklerin izni aranabilir.
6. Zarar Verme Sorumluluğu
Kat malikleri, ana taşınmaza kusurlu davranışları sonucu verdikleri zararlardan şahsen sorumlu tutulurlar. Bu zararların onarımı için kat malikleri tarafından ortak ödeme yapılmışsa, kusurlu malike rücu edilmesi mümkündür.
7. Giderlere Katılım Zorunluluğu
Kat malikleri; kapıcı ve diğer personel giderleri, ortak alanların bakım ve onarımı, asansör giderleri, sigorta primleri, yönetici maaşı ve benzeri tüm ortak masraflara katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülükten, “yararlanmama” gerekçesiyle kaçınılamaz. Örneğin, giriş katta oturan bir malikin asansör kullanmadığı gerekçesiyle bakım giderlerine katılmaktan kaçınması hukuken mümkün değildir.
8. Kusurlu Giderlere Ortak Katılım ve Rücu Hakkı
Apartman veya sitedeki ortak alanlarda meydana gelen arızaların giderilmesi için gereken masraflar tüm maliklere aittir. Ancak bu arıza bir kat malikinin kusurlu davranışı nedeniyle meydana gelmişse, diğer maliklerin ödediği miktar kusurlu malike rücu edilebilir.
Apartman ve Site Yöneticisinin Görev ve Sorumlulukları
Yönetici, kat malikleri tarafından seçilen bir kişi olup bu kişi kat maliki, kiracı ya da dışarıdan görevlendirilen bir profesyonel olabilir. Sekiz ve üzeri bağımsız bölümü bulunan yapılarda yönetici atanması kanunen zorunludur. Kat malikleri arasında uzlaşma sağlanamaması halinde Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından yönetici atanabilir. Kat Mülkiyeti rejimi ile yönetilen apartman ve sitelerde, ortak yaşamın sürdürülebilmesi, ortak alanların korunması ve ortak giderlerin yönetilmesi gibi işlerin yerine getirilmesi bakımından yönetici görevlendirilmesi zorunlu bir ihtiyaçtır. Bu görev, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34 ve devamı maddelerinde açıkça düzenlenmiştir. Yönetici, kural olarak bir vekâlet sözleşmesi çerçevesinde kat maliklerini temsilen hareket eder. Yönetim planında aksi kararlaştırılmadıkça, yöneticinin temel görevleri şunlardır:
1.Kat malikleri kurulu kararlarını uygulamak: Kat malikleri toplantılarında alınan kararları yerine getirmek yöneticinin asli görevlerinden biridir.
2.Ana taşınmazın korunması ve amacına uygun kullanımı için önlem almak: Ortak yaşam alanlarının düzenli işleyişini sağlamak amacıyla bakım, onarım ve koruma tedbirlerini almakla yükümlüdür.
3.Sigorta işlemlerini yürütmek: Ana yapının sigortalanmasına ilişkin işlemleri takip eder ve gerekli sigorta poliçelerini düzenler.
4.Aidat ve ortak giderleri toplamak: Kat maliklerinden, ana taşınmazın giderlerini karşılamak üzere belirlenen aidatları veya ortak gider paylarını düzenli olarak tahsil eder.
5.Tebligatları kabul etmek: Ana taşınmazı ilgilendiren hukuki ve idari tebligatları kat maliklerini temsilen alır.
6.Yasal yollara başvurmak: Kat maliklerinden biri yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa, yönetici bu malik hakkında dava açma ve icra takibi yapma yetkisine sahiptir.
7.Ortak hesap kullanımı: Topladığı paraları, muteber bir bankada kendi adına fakat “kat malikleri adına” açılmış bir hesapta toplamakla yükümlüdür.
8.Toplantıya çağırma yetkisi: Gerektiğinde kat malikleri kurulunu olağanüstü toplantıya çağırabilir.
9.Teknik takibi sağlamak: Özellikle asansör gibi teknik donanımların periyodik bakımını ve güvenlik tedbirlerini düzenli olarak yaptırmak zorundadır.
10.Gelir-gider kayıtlarını tutmak: Apartmana veya siteye ilişkin tüm gelir ve giderleri ayrıntılı şekilde kaydetmek, yapılan işlemleri belgelemek ve arşivlemek zorundadır.
11.Noter onaylı defter tutmak: Kat malikleri kurulu kararları, giderler, tebligatlar ve ihtarlar gibi yönetim sürecine ilişkin tüm kayıtlar, noter onaylı bir deftere işlenmeli, bu defter her yıl takvim yılının bitimini takiben 1 ay içinde noter tarafından kapatılmalıdır. Bu yükümlülüklere uymayan yönetici hakkında Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde idari yaptırımlar uygulanabilir.
Yöneticinin Hakları: Yönetici, görevlerini yerine getirirken birtakım yasal haklara da sahiptir. Bunlar şu şekilde özetlenebilir:
1.Vekil haklarına sahip olma: Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu ve vekâlet sözleşmesi kapsamında bir vekil gibi hareket eder ve bu çerçevede ilgili tüm haklardan yararlanır.
2.Yükümlülüğünü yerine getirmeyen maliklere karşı sorumluluktan muafiyet: Kat maliklerinin uyarı ve ihtarlara rağmen sorumluluklarını yerine getirmemesi durumunda, yönetici bu sebeple doğan sonuçlardan sorumlu tutulamaz. Gerekirse yöneticiliği bırakma ve uğradığı zararların tazminini isteme hakkı vardır.
3.Ücret talep etme hakkı: Yöneticiye ödenecek ücret yönetim planında veya kat malikleri kararıyla belirlenmemiş olsa dahi, Kat Mülkiyeti Kanunu m. 40 hükmüne dayanarak yöneticinin uygun bir ücret talep etmesi mümkündür.
4.Giderlere katılımda istisna: Eğer yönetici kat maliklerinden biri ise, genel kural olarak giderlerin yarısından sorumludur. Ancak kat malikleri toplantısında farklı bir oran belirlenmişse bu karara göre hareket edilir.
Yöneticinin Denetimi
Yönetici, her yılın ilk ayında veya yönetim planında öngörülen tarihte kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür. Maliklerin yarısının talebi hâlinde ara hesap verme zorunluluğu doğar. Ayrıca;
– Kat malikleri, yöneticinin işlemlerini her zaman denetleyebilir,
– Gerektiğinde denetçi veya üç kişilik denetim kurulu seçilebilir,
– Denetim raporu noterden tasdiklenerek tüm kat maliklerine gönderilir.
Kat Malikleri Kurulu ve Karar Alma Usulleri
Kat Malikleri Kurulu, bağımsız bölüm maliklerinden oluşur ve olağan olarak yılda en az bir defa toplanır. Olağanüstü toplantı, maliklerin üçte birinin talebiyle yapılabilir. Toplantı yeter sayısı, sayı ve arsa payı çoğunluğudur. Oy kullanımı sırasında;
-Bir kişi tüm oyların üçte birinden fazlasını kullanamaz,
-Temsilciyle oy kullanmak mümkündür ancak bir kişi en fazla 2 kişiyi temsil edebilir (40’tan fazla bağımsız bölüm varsa).
Karar tiplerine göre aranan çoğunluklar:
–Oybirliği: Ortak alanların kullanım amacının değiştirilmesi, yeni bağımsız bölüm eklenmesi, çatının reklam alanı olarak kullanılması.
–5/4 Çoğunluk: Yönetim planı değişiklikleri.
–Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu: Asansör, havuz gibi ortak alan iyileştirmeleri, yönetici seçimi.
Yönetim Kurulu Kararlarına İtiraz Hakkı
Kat malikleri kurulu tarafından alınan kararlara karşı itiraz edilmesi mümkündür. Toplantıya katılıp olumsuz oy kullanan kat maliki, karar tarihinden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan malikler ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren bir ay içinde dava açma hakkına sahiptir. Ancak her halükarda dava süresi kararın alınmasından itibaren altı ayı geçemez. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır.
Aidat Borçlarının Hukuki Sonuçları
Aidat, apartman veya site yaşamının gerektirdiği ortak giderlerin karşılanması amacıyla kat maliklerinden düzenli olarak alınan ödemelerdir. Aidat ve ortak giderlere katılım, kullanım durumuna bakılmaksızın zorunludur. Ödeme yapılmaması halinde ilgili kat malikine karşı icra takibi başlatılabilir.
Yasal takibe başlanabilmesi için kat malikleri kurulunun karar alması ve yönetim adına avukata vekâlet verilmesi gerekmektedir. Takip sonucunda borcunu ödemeyen kat malikinden aylık %5 oranında gecikme tazminatı da talep edilebilir. Eğer kiracı aidat borcunu ödemezse, hem kiracı hem de kat maliki hukuki sorumluluk altına girebilir.
Apartman ve Site Yönetimi Avukatının Görevleri:
– Site yönetimi faaliyetlerinde hukuki yardım sağlamak
– Site yönetimimin üçüncü kişilerle yaptıkları sözleşmenin icrasını sağlamak
– Sitede yaşamanın doğurduğu hukuki ihtilaflara çözüm önerisi sunmak
– Aidatların ve giderlerin toplanması konusunda çıkan uyuşmazlıkları çözmek için yargı yoluna başvurmak
– Site içinde çalışan kişiler, kapıcı, güvenlik görevlisi gibi işçilerin iş hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarını çözmek
– Kat maliklerinin ve site sakinlerinin sorumluluklarını yerine getirip getirmediğini denetlemek ve oluşabilecek sorunlara çözüm sunmak
– Kat maliklerinin kiracıları ile yaşadıkları hukuki sorunlara destek sağlamak
– Toplu şekilde yaşamanın sonucunda ortaya çıkan hukuki sorunlara çözüm bulmak
– Site yöneticisinin görevini yerine getirip getirmediğini denetlemek
– Sitede çalışan kişilerin iş sözleşmesini hazırlamak, sorumluluklarını belirlemek ve işten ayrılması halinde tazminat işlemlerinin gerçekleştirilmesini sağlamak
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması bakımından daha doğru adım atılabilmesi için apartman ve site yönetimi avukatı önemli role sahiptir. Oran Hukuk & Danışmanlık olarak bu konuda çalışmalar yürütmeyiz. Hak kaybına uğramamak ve gerekli hukuki süreci takip edebilmek adına büromuzdan destek alabilirsiniz.
Avukat
Erman ORAN