Kira Tespit Davası Nedir?

1. Kira Tespit Davası Nedir?

5 yılı geçen konut ve işyeri kiralarında taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın kira bedelinin piyasa koşullarına göre mahkeme tarafından belirlenmesinin talep edildiği davalara kira tespit davası denilmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde;

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının (TÜFE), kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”

2. Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği

Kira tespit davasında diğer tespit davalarından farklı olarak, mevcut bir hukuki ilişkinin varlığına dair karar verilmesi yerine, var olan hukuki ilişkinin yeni bir hukuki duruma evrilmesi veya var olan bir hukuki durumun değişmesi söz konusudur.

Kira tespit davası, yalnızca kira bedelinin belirlenmesi ve tespiti amacıyla açılabilir. Bu nedenle, bu davaların sonucunda kira bedelinin tespiti ile birlikte tahsili talep edilemez. Bu tür davalar, sadece kira bedelinin kesin bir şekilde belirlenmesine odaklanır ve bu kararlar ilamlı icra yoluyla icraya konulamazlar. Bu nedenle, kira bedelinin tahsili için ayrı bir hukuki süreç izlenmesi gerekmektedir.

Kira tespitine ilişkin kararlar kesinleşmeden icra takibine konulamazlar. Ancak kesinleştikten sonra, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeline ilişkin genel haciz yolu ile ilamsız icra takibi başlatılabilir.Kira tespiti geçmiş dönemlere ilişkin olarak yapılmasına rağmen bu tespit sonucu oluşan alacaklara faiz uygulanabilmesi için kira tespiti kararının kesinleşmesi gerekmektedir. Kira Tespit davalarında faiz karar kesinleştikten sonra işlemeye başlar.

3. Kira Tespit Davası Şartları

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava hem kiracı hem kiraya veren tarafından her zaman açılabilir. Bu düzenlemeden anlaşılması gereken davanın süre yönünden reddedilmeyeceği şeklindedir. Bununla birlikte kararın hangi tarihten itibaren uygulanabileceği ise dava açılmadan önce kiracıya ne sürede bildirimde bulunulduğu ve kira sözleşmesi hükümlerine göre değişiklik göstermektedir.

– Kira sözleşmesinin varlığı

İlk ve en temel şart, bir kira sözleşmesinin varlığının kanıtlanmasıdır. Yani, kira tespit davası açmak isteyen tarafın geçerli bir kira sözleşmesine sahip olması gerekmektedir.

– Hukuki Yarar

Kira bedelinin tespiti davası açmak için hukuki bir yararın bulunması gerekmektedir. Kira tespit davası açıldığında, mahkeme hukuki yararın varlığını değerlendirecek ve eğer hukuki yarar bulunmadığına karar verilirse, dava reddedilecektir.

– 5 Yıllık sürenin geçmiş olması

Her yıl yenilenen kira sözleşmeleri, tarafların belirlediği artış oranına rağmen beşinci yılın sonrasında kira tespit davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin üçüncü fıkrasında, “taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın” ifadesi bulunmaktadır. Bu nedenle, kira tespit davası sonucunda belirlenecek yeni kira bedeli sözleşmeye aykırılık teşkil etmeyecektir.

– Yazılı Bildirim (İhtarname)

Kiraya veren tarafından açılacak kira bedelinin tespiti davası için kiraya verenin kira sözleşmesinin bitişinden en az otuz (30) gün önce kiracıya yazılı bildirim yapması gerekmektedir. Bu bildirim yazılı olmalıdır ve Türk Borçlar Kanunu açısından geçerlilik koşuludur. Ancak, Kanunda bu yazılı bildirimin nasıl yapılacağına dair özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Dolayısıyla, bu bildirimin Tebligat Kanunu hükümlerine göre veya noter kanalıyla yapılması zorunlu bir unsurdan değildir. Kiraya veren, kiracıya yazılı bildirimi uygun bir şekilde iletebilir, ancak yazılı ve zamanında yapılmış olması gereklidir. Bu durumda, kiraya verenin kiracıya yazılı bildirim yapması ve bu bildirimin ardından yeni kira dönemi sonuna kadar kira tespit davası açması halinde, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira dönemi başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

4. Kira Tespit Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak kira tespit davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak bir dava şartıdır. Bu nedenle arabulucuya başvurulmadan doğrudan dava açılması durumunda dava usulden reddedilecektir. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşmazlığı çözemezlerse, arabuluculuk sürecine ilişkin son tutanakla birlikte dava açma hakkı doğar.

5. Kira Tespit Davası Açma Süresi

Kira tespit davası açma süresi noktasında beş yıldan uzun süreli ve beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerini ayrı ayrı incelemek daha faydalı olacaktır. Önemle belirtmek gerekir ki beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kiranın piyasa rayicine göre belirlenmesi değil sözleşmede bir artış şartı yoksa buna göre kira bedelinin artırılması talep edilebilmektedir.

–Kira sözleşmesinin 5 yıl veya daha uzun süredir devam etmesi durumunda: Bu durumda hakim; TÜFE on iki aylık değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak ve hakkaniyeti de gözeterek piyasa rayicine göre kira bedelini belirleyecek bir karar verecektir.

– Kira sözleşmesinin henüz 5 yılı doldurmaması durumunda: Kira sözleşmesi henüz 5 yılı doldurmamışsa yine kira tespit davası açılabilir. Ancak açılacak bu dava kira bedelinin piyasa rayicine göre belirlenmesi işlevini sağlamaz. Zira, bu durumda hakim emsal kira bedellerini göz önünde tutarak bir karar veremeyecektir. Hakim, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranlarını geçmemek kaydıyla bir bedel tespitine karar verebilecektir.

6. Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılması

Kira tespit davası sonucu belirlenecek olan kira bedeli kural olarak ileriye etkili olarak sonuç doğurur. Bu doğrultuda geriye yönelik kira tespit davası ancak belirli şartların varlığı halinde açılabilir.   Mevzuata göre yukarıda izah edilen şekilde öncesinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa veya kira sözleşmesinde artış şartı yer alıyorsa kira tespit davasının o kira yılı için geriye dönük olarak etki etmesi mümkündür.

Sözleşmede Artışa İlişkin Hüküm Bulunması Halinde; Kira sözleşmesinde, yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açıldığı takdirde mahkemece verilecek hüküm, bu yeni dönem başından itibaren geçerli olmaktadır.

Sözleşmede Artışa İlişkin Hüküm Bulunmaması Halinde; Bu durumda kiraya veren yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kira tespit davası açmalı veya kira bedelinin arttırılması için kiracıya bu tarihten önce yazılı bir ihtarda bulunmuş olup yeni dönem sonuna kadar kira tespit davası açmalıdır. Bu hususlar yerine getirildiği zaman hükmedilen bedel bu yeni dönemin başından itibaren geçerli olmaktadır.

7. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davasını uygulamada genellikle kiraya veren (ev/işyeri sahibi) taraf açmakla birlikte kiracının bu davayı açması önünde hukuken bir engel yoktur. Çünkü kira tespit davasında kira bedelin indirilmesi de talep edilebilmektedir. Malik ve kiraya veren istisnai olarak farklı kişiler de olabilir. Yargıtay bu durumda malikin de davayı açabileceğini kabul etmektedir.

8. Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira tespit davalarında mahkemece, bilirkişilerce inceleme yapılması, taşınmazın durumunun ve emsal kira bedellerinin araştırılması gerekmektedir. Mahkeme, yapılan araştırmalar sonucunda hazırlanan bilirkişi raporu uyarınca ve hakkaniyete uygun şekilde kira bedelini tespit edecektir.

9. Kira Tespit Davalarına Bedel Artırımı ve Islah

Kira tespiti davaları açılırken, talep edilen kira bedeli başlangıçta tam ve net bir şekilde belirtilmelidir. Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre, dava başlangıcında istenen kira bedelinin daha sonra bedel artışı veya ıslah yoluyla değiştirilmesi mümkün değildir.

10. Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Kira tespit davalarında hak kaybı yaşamamak için uzman desteği almak da faydalı olabilir. Hukuk büromuzdan daha ayrıntılı danışmanlık hizmeti almak için tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.