Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?

Önalım (Şufa) hakkı, genellikle bir kişinin veya kurumun belirli bir mal veya hizmetin satışı, devri veya kiralanması gibi bir işlem gerçekleştiğinde, önceden belirlenmiş şartlara göre bu işleme öncelikle katılma hakkını ifade eder. Yani, önalım (Şufa) hakkına sahip olan kişi veya kurum, belirli bir varlığın satışı veya devri durumunda, bu varlığı belirtilen koşullar altında satın alma veya kiralamaya hak kazanır. Önalım (Şufa) hakkı genellikle bir sözleşme veya anlaşma içinde belirtilir. Bu hak, genellikle varlığın mevcut sahibine, belirli bir süre içinde eşit koşullarda başkalarına satılması durumunda öncelikli olarak satın alma veya kiralamaya izin verir. Bu, varlığın sahibine, varlığını istediği bir başka kişiye satma veya devretme özgürlüğünü sınırlayabilir. Önalım (Şufa) hakkı, genellikle gayrimenkul, şirket hisseleri veya diğer değerli varlıkların devri gibi durumlar için kullanılır. Bu hakkın detayları ve kapsamı sözleşme veya yerel yasal düzenlemelere bağlı olarak değişebilir.

Önalım hakkı kullanılınca paydaş payını yasal ön alım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Önalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır (HGK-K.2021/646).

Önalım (Şufa) Hakkının Şartları Nelerdir?

1. Paylı Mülkiyetin Varlığı
2. Önalım (Şufa) Hakkını Kullanacak Kişinin Paydaş Olması
3. Taşınmazın Fiilen Taksim Edilmemiş Olması
4. Pay Satışının Üçüncü Kişilere Yapılması

1. Paylı Mülkiyetin Varlığı:

Önalım (Şufa) hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyete tabii bir taşınmaz söz konusu olmalıdır.

2. Önalım (Şufa) Hakkını Kullanacak Kişinin Paydaş Olması:

Türk Medeni Kanunu madde 732’de bahsedildiği üzere Şufa hakkı yalnızca paydaşlarca kullanılabilir

TMK md. 732: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

3. Taşınmazın Fiilen Taksim Edilmemiş Olması:

Şufa davası yalnızca sözleşmece veya fiilen taksim edilmemiş gayrimenkullerde uygulama bulmaktadır. Eğer taşınmaz paydaşlardan biri veya birden fazlası gayrimenkulün bir bölümünü kullanacağı sözleşmeyle veya fiilen belirlenmişse ve bu payın satış söz konusu ise şufa hakkı kullanılamaz.

4. Pay Satışının Üçüncü Kişilere Yapılması:

Şufa hakkı yalnızca üçüncü kişilere karşı açılabilir. Eğer payı satın alan kişi paydaşlardan biri ise önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.

Şufa Hakkı Diğer Paydaşa Karşı Kullanılabilir mi?

Şufa hakkı yalnızca bir paydaş tarafından, payı satın alan üçüncü kişiye karşı kullanılabilir. Payı satın alan kişi paydaşlardan biri ise bu kişiye karşı şufa davası açılamaz.

Paydaşlardan Birinin Kendi Payını Satması Durumunda Bunu Diğer Paydaşlara Bildirme Yükümlülüğü Var Mıdır?

Paydaşlardan birinin kendi payını, paydaş olmayan birine satması durumunda paydaşlar bu kişiye karşı şufa davası açma hakkına sahip olacaklardır. Bunun içindir ki alıcı o payı satın aldığını noter aracılığı ile tüm paydaşlara bildirmelidir. Hukuk sistemimizde alıcının önalım davası ile karşılaşmaması için paydaşlara bildirim yükümlülüğü noter aracılığı ile yapılacağı belirlenmiş noter aracılığı ile yapılmayan her türlü bildirim geçersiz sayılmıştır. Noter aracılığı ile paylardan bir veya birden fazlasının üçüncü kişi veya kişilere satıldığı kendisine tebliğ edilen paydaş bildirim tarihinden itibaren 3 ay içerisinde önalım hakkını kullanarak şufa davası açmalıdır aksi takdirde bu hakkından vazgeçmiş sayılacaktır.

TMK md.733:”Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”

Şufa Hakkı Ne Kadar Süre İçeresinde Kullanılabilir?

Şufa hakkı, payı satın alan üçüncü kişi tarafından paydaşlara noter aracılığı ile bildirilmiş ise bu bildirimin yapıldığı tarihten itibaren 3 ay içerisinde önalım hakkını kullanması gerekmektedir aksi takdirde önalım hakkını kullanamaz. Eğer ki şufa hakkı noter aracılığı ile bildirilmemiş ise her halde 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekmektedir 2 yıl içeresinde açılmayan dava zamanaşımı nedeniyle reddedilir. Bu 3 aylık ve 2 yıllık süreler hak düşürücü süreler olup bu süreler geçtiği vakitte şufa davası açılması mümkün değildir.

İki Veya Daha Fazla Paydaşın Önalım Hakkını Kullanmak İstemesi Durumunda Hangi Yol İzlenir ?

Birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanmak istemesi durumunda önalım hakkını kullanmak isteyen her bir paydaş üçüncü kişiye satılan payın aynı oranda alıcısı durumuna geçer. Bu kural Yargıtay’ın 11 Haziran 1947 tarihli 5/8 sayılı içtihadı birleştirme kararı ile uygulamada kabul görmüştür. Burada dikkat edilmesi gereken husus yalnızca önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşların bu haktan faydalanacaklarıdır.

Şufa Davasında Önalım Bedeli Ne Kadardır? Önalım Bedeli Ne Zaman Yatırılmalıdır?

Şufa davasında önalım bedeli, tarafların tapuda satışını gerçekleştirdikleri pay hakkında gösterdikleri satış bedeli ve tapu harç ve masraflarından oluşmaktadır. Taraflar daha az vergi, harç ve masraf vermek için tapuda söz konusu gayrimenkulün değerinden daha düşük bir bedel göstermiş olmaları ve bunu mahkemede beyan etmeler yahut yazılı bir sözleşme sunmaları geçerli olmamakta, mahkeme tarafından dikkate alınmamaktadır. Mahkeme; şufa davasında, dava konusu taşınmazın değerini belirlerken yalnızca tapuda satış sözleşmesinde belirtilen değeri esas almaktadır. Tapuda gerçekleştirilen muvazaalı satış işleminin varlığını muvazaayı gerçekleştiren taraf ileri süremez ancak önalım hakkı sahibi olan paydaş kendisini zarara uğratmak veya önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla satışı gerçekleştiren taraflar arasında tapuda belirtilen değerin gerçektekinden çok daha yüksek gösterildiğini ileri sürebilir. Çünkü burada muvazaayı gerçekleştiren taraf kendisi olmayıp muvazaadan hak kaybına uğrayan konumunda bulunmaktadır.

Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, dava konusu payın tapudaki değerini ve payı satın alan alıcının yapmış olduğu tapu masraflarını önalım hakkını kullanarak açmış olduğu dava sonuçlanmadan, söz konusu payın kendi adına tescilinden önce mahkeme tarafından belirtilen yerde depo etmelidir.

Şufa Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Şufa davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Şufa Hakkından Feragat Veya Vazgeçmek Mümkün Mü?

Şufa hakkından feragat mümkün olup bunun tüm satışlar için mi yoksa ilgili satış için mi yapılacağı konusunda şekil farklılıkları mevcuttur. Eğer tüm satışlar için feragatte bulunmak isteniyorsa bu feragat mutlaka satıştan önce, resmi yazılı bir şekilde ve tapu şerhine işlenmiş halde yapılmalıdır. Ancak tek bir satış için yapılacak olması durumunda adi yazılı bir şekilde yapılması yeterli olur. Tek bir satış için gerçekleştirilen feragatin satıştan önce veya sonra yapılmasının bir farkı yoktur.

TBK md. 733/2: ”Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.”

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nedir?

Sözleşme ile bir önalım hakkı tanımlayabilmek için mutlaka bu önalım hakkının tapu kütüğüne geçirilen bir şerh ile belirlenmesi gerekmektedir. Sözleşmeden doğan şufa hakkı kanuni şufa hakkının aksine süresiz değil tapuya şerhin düşüşünden itibaren 10 yıldır.

TMK md.735: ”Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.

Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.

Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.”

Fiili Taksim Nedir?

Kanunlarımız fiili taksim konusunu düzenlememiştir ancak Yargıtay hakkın kötüye kullanılması yasağı çerçevesinde değerlendirmiş, fiili taksimin varlığını belli şartlar altında şufa hakkının kullanılmasına engel olarak kabul etmektedir.

Fiili taksim; taşınmaz paydaşların tamamı tarafından kabul görür şekilde resmi olarak olmasa da kendi aralarında kararlaştırdıkları fiilen ayrılmış bölümlerde ayrı ayrı kullanılmasını ifade etmektedir.

Fiili taksim iddiası davalı tarafından kanıtlanmalıdır. Davalı fiili taksim iddiasını tanık dahil her türlü delil ile ispatlayabilir.

Önalım Hakkı Hangi Hallerde Kullanılamaz?

• Pay satışı, paydaşlar arasında gerçekleşmiş ise önalım hakkı kullanılamayacaktır. Önalım hakkı payın paydaşlar haricinde 3. kişiye satılması halinde kullanılır.
• Önalım hakkından feragat edilmişse,
• Paydaşlar arasında fiili taksim söz konusu ise,
• Tüm paydaşlar payını satın alan 3. kişiye devretmişse,
• Ölüme bağlı tasarruf halinde,
• Taşınır mallarda,
• Pay bağış ile devredilmişse,
• Kamulaştırma ve arazi toplulaştırması hallerinde,
• Taşınmaz üzerinde elbirliği ile mülkiyet söz konusu ise,
• Önalım hakkına konu olan payın mülkiyetinin bir hâkim kararıyla başka bir kişiye geçirildiği hallerde,
• Payın devri trampa (bir malın mal veya hak ile değiştirilmesi) ile gerçekleşmiş ise,
• Satışın hile, yanılma veya aşırır yararlanma ile gerçekleşmiş ise,
• İki şirketin birleşmesi halinde,
• Vakıf kurma işleminde
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi halinde,
• Artırma yoluyla yapılan satışlardan cebri artırmayla satışlarda, önalım hakkı kullanılamaz.